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Mais-valias da venda de imóvel: Como saber se estou isento?

É sabido que há vários encargos associados à compra e venda de uma casa e é importante estar a par de todos os procedimentos. Se tem uma habitação disponível no mercado, está por dentro do que são as mais-valias da venda de imóvel?

Acompanhe-nos à medida que explicamos no que consistem as mais-valias, como se aplicam e quais são os casos que permitem isenção.

 

O que são as mais-valias da venda de imóvel?

 

Quando se coloca um imóvel no mercado, é esperado que o preço da venda seja mais elevado do que o preço da compra, de forma a gerar um negócio rentável. Dito por miúdos, as mais-valias da venda de imóvel correspondem ao valor do lucro da transação.

Na grande maioria dos casos, este é um rendimento tributável em IRS. É obrigatório declarar a venda de uma habitação à Autoridade Tributária através dos anexos G e/ou G1, com vista a calcular as mais-valias da venda do imóvel.

É essencial destacar que há vários elementos que entram no cálculo do pagamento das mais-valias. Vamos conhecê-los.

 

Como se aplicam as mais-valias?

 

O cálculo das mais-valias da venda de imóvel consiste na diferença entre o preço da venda e o preço da compra (ajustado ao coeficiente de atualização monetária anual), subtraindo-se os encargos de valorização do imóvel, bem como as despesas relativas à compra e venda.

As mais-valias geram pagamento em IRS. Normalmente, apenas 50% do valor do cálculo está sujeito a IRS. No entanto, certos casos de imóveis que usufruíram de apoios públicos estão sujeitos a tributação a 100%.

Quais são as despesas possíveis de deduzir ao pagamento das mais-valias da venda de imóvel?
– Obras de melhoria nos últimos 12 meses;
– Equipamentos fixos;
– Certificado energético;
– Comissão da agência imobiliária;
– Solicitadoria;
– Imposto municipal;
– Imposto de selo;
– Custos notariais e de registo predial.

É de sublinhar que, para surtirem efeito, estas despesas devem estar devidamente registadas e comprovadas.

O pagamento em IRS é considerado em englobamento, isto é, as mais-valias são somadas aos restantes rendimentos do ano. Isso servirá para apurar o rendimento coletável (rendimento bruto, menos deduções e abatimentos) e o escalão de IRS. Especificamente para as mais-valias da venda de imóvel, determinará a taxa a aplicar à percentagem tributável, taxa essa que varia entre os 14,5% e os 53%.

 

É possível estar isento do pagamento das mais-valias?

 

Caso preencha um destes requisitos, está isento das obrigações resultantes das mais-valias da venda de imóvel:
– A casa foi comprada antes de 1989 ou o terreno para construção foi adquirido antes de 9 de junho de 1965;
– O valor da venda da casa própria e permanente será reinvestido na compra de uma nova habitação com o mesmo fim (24 meses antes ou 36 meses depois da transação);
– Tem mais de 65 anos ou é reformado e o valor da venda da habitação própria e permanente será aplicado num seguro de vida (ou do ramo vida, como um Plano Poupança Reforma), num fundo de pensões ou em certificados de reforma (nos 6 meses seguintes ao negócio);
– No âmbito do programa Mais Habitação, e apenas para vendas em 2023 e 2024, fica isento se aplicar o valor da transação na amortização do crédito à habitação de uma casa própria e permanente (dentro de 3 meses).

A isenção é total caso reinvista todo o valor da venda num dos casos mencionados. Se aplicar parte do valor, a isenção é parcial, equivalente ao montante reinvestido.

É fundamental não esquecer que deve sempre declarar a venda de um imóvel quando preenche a declaração de IRS, independentemente de estar ou não isento do pagamento das mais-valias da venda de imóvel.

 

E se o cálculo resultar numa menos-valia?

 

Caso o valor da venda do imóvel seja inferior ao da compra, está perante uma situação de menos-valia. Embora não tenha de efetuar pagamentos em IRS, a declaração aplica-se na mesma. A venda deve ser reportada no prazo de 5 anos.

 

Esteja informado e preparado

 

É benéfico planear os encargos relativos à eventual mudança de proprietário do seu imóvel, seja por venda, doação em vida ou herança. Embora as mais-valias da venda de imóvel não sejam um bicho de sete cabeças, são um tema complexo que exige atenção aos detalhes. Por isso, aconselhamos que analise tudo com um especialista.

 

Para descobrir mais dicas e conselhos úteis no campo imobiliário, assim como em outras áreas de mediação, visite o nosso blog. Na DECISÕES E SOLUÇÕES, prestamos-lhe um serviço de excelência, desde conteúdos práticos a acompanhamento perito.

 

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